Handreiking woonbeleid

Meer informatie en advies hierover leest u op onze pagina over Omgevingsvergunning. 

Disclaimer

Aan deze handreiking kunnen geen rechten worden ontleend. De handreiking is een samenvatting en geeft alleen de grote lijnen weer van het woonbeleid in onze gemeente.

Algemeen

De gemeente Oost Gelre heeft in maart/april 2023 een woondeal afgesloten met rijk, provincie en de gemeenten in de Achterhoek met daarin afspraken over aantallen en programmering van woningen. Als uitwerking daarvan stelt de gemeente Oost Gelre jaarlijks de Beleidsregel prijsgrenzen en woningbouwprogrammering vast met daarin de voor dat jaar geldende actuele prijsgrenzen, definities en uitgangspunten voor de programmering. 

Woonbeleid

• Woonvisie gemeente Oost Gelre 2020-2025 
• (Concept) Beleidsregel Prijsgrenzen en woningbouwprogrammering Gemeente Oost Gelre 2025
• Zie ook de gemeentelijke webpagina: 
• Ruimtelijk: bestemmingsplannen/(tijdelijk) omgevingsplan en Omgevingsvisie Gemeente Oost Gelre

Vragenlijst

De ‘Vragenlijst toetsing woningbouwprojecten woonvisie gemeente Oost Gelre’ is een hulpmiddel om snel antwoord te krijgen op de vraag of een woningbouwinitiatief - kwantitatief en kwalitatief - past binnen het woonbeleid van de gemeente Oost Gelre. De vragenlijst is afgestemd op het woonbeleid in de gemeente Oost Gelre. Deze vragenlijst dient te worden ingevuld en meegestuurd bij de aanvraag voor het woningbouwinitiatief en later in het proces wordt de ingevulde vragenlijst ook opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing van het omgevingsplan voor de betreffende locatie.

Woningbouwprogramma

In de “Beleidsregel prijsgrenzen en woningbouwprogrammering Gemeente Oost Gelre 2025” is de woningbouwprogrammering voor de gemeente vastgelegd. In het omgevingsplan en de anterieure overeenkomst worden de afspraken hierover per plan/locatie vastgelegd. Onderstaande tabel geeft de uitgangspunten in het kort weer. 

Tabel 1. Woningbouwprogrammering Oost Gelre 2025

Het woningbouwprogramma geldt in de basis voor elk plan met 20 woningen of meer. 

Bij kleinere plannen tot 20 woningen is maatwerk mogelijk en kijken we gezamenlijk (gemeente en initiatiefnemer) wat mogelijk en wenselijk is in de betreffende kern en op de betreffende locatie. Hierbij is de hoofdindeling 66% betaalbaar en 34% vrije sector zoveel mogelijk het uitgangspunt, maar in de categorie betaalbaar is een andere samenstelling in de prijssegmenten die onder deze categorie vallen bespreekbaar. Bij deze categorie plannen mag (een deel van) sociale huur ook  – geheel of gedeeltelijk - worden ingevuld met sociale koop.  

We streven verder altijd naar een goede mix van verschillende prijssegmenten met daarin tenminste 10% sociale koop en verder een mix van woningen in de segmenten middenhuur en/of betaalbare koop regio Achterhoek 1 en 2). 

In een aantal kernen of wijken is – gelet op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad en de vraag die blijkt uit onderzoek - een aangepast programma wenselijk. De basis hiervoor is het (in 2025 uit te voeren) woononderzoek en de strategische analyse per kern.

De sociale huurwoning

Voorkeur van de gemeente: verhuur (en realisatie/aankoop) door één van de woningcorporaties (toegelaten instellingen) met werkgebied gemeente Oost Gelre: ProWonen en De Woonplaats. 

De koopwoning: complete en instapklare woning gereed voor bewoning

Woningzoekenden die in het sociale en betaalbare segment een woning zoeken hebben in de meeste gevallen een laag of middeninkomen. Daarmee heeft deze groep – waaronder ook de meeste starters vallen - geen of weinig financiële mogelijkheden om extra geld uit te geven boven de basisprijs voor de betreffende woning. Daarom gaat de gemeente Oost Gelre er vanuit dat de aangeboden woning, binnen de prijsgrenzen van het beleid, een complete en instapklare woning is. Gereed voor bewoning en dus inclusief een keuken, sanitair, verwarmingssysteem en minimaal de basiseisen voor duurzaamheid volgens het bouwbesluit. Bij woonruimte met een parkeernorm hoger dan 1 parkeerplaats per woning, rekenen we ook 1 parkeerplaats daarbij inbegrepen.

Woonconcepten voor ouderen

In de woondeal die overeen gekomen is met regio, provincie en rijk is afgesproken dat ca. 30% van het totaal aantal woningen geschikt dient te zijn voor ouderen. Deze kunnen worden gerealiseerd in alle prijssegmenten, sociaal, betaalbaar en vrije sector en zowel in de huur- als in de koopcategorie. Goed om te vermelden is dat voor ouderen bij gestapelde bouw een buitenruimte erg belangrijk wordt gevonden (blijkt uit meerdere woonbehoefteonderzoeken). 

We onderscheiden 3 typen woningen die passend zijn voor ouderen:

Levensloopbestendige woning

Een levensloopbestendige woning is zo ontworpen dat deze geschikt is om bepaalde voorzieningen aan te brengen, die (in een latere levensfase) gebruikt kunnen worden. Zoals inloop- douche, bredere deuren of verlaagde drempels of een traplift. Het gaat om een combinatie van toegankelijkheid, veiligheid, bereikbaarheid en privacy. Er is geen bindend eisenpakket.

Nultredenwoning

In dit type woning is de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste 1 slaapkamer gelijkvloers. De woning is zonder traplopen bereikbaar. De woning is goed toegankelijk voor mensen met een rollator. Qua ligging bevinden deze woningen zich bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen. 

Geclusterde woonvorm

De geclusterde woonvorm gaat over ruimtelijk geclusterde wooneenheden, waar ouderen (55 +) permanent en zelfstandig wonen. De clustering bestaat uit minimaal twaalf woningen, die tenminste nultreden zijn. Er is een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners die gericht is op ontmoeting. Er kan sprake zijn van gezamenlijk ingekochte welzijn- en zorgarrangementen.

Indexering prijsgrenzen

Bij de regionale Thematafel wordt de indexering bepaald en deze wordt door de gemeente in de “Beleidsregel prijsgrenzen en woningbouwprogrammering Gemeente Oost Gelre 2024” jaarlijks geactualiseerd. Deze indexering leggen we vast in de anterieure overeenkomst of vergelijkbare afspraken.

Tabel 3: indexering per categorie

Bij langlopende ontwikkelingen gelden de prijsgrenzen in de “Beleidsregel prijsgrenzen en woningbouwprogrammering Gemeente Oost Gelre” op moment dat de woningen in de verkoop of verhuur gaan. Dat wil zeggen in de anterieure overeenkomst wordt vastgelegd in welke prijscategorie de woningen gerealiseerd moeten worden, maar dat de definitieve hoogte van de huurprijs binnen de afgesproken categorie wordt bepaald op het moment dat de woningen op de markt komen. Dus bij de start van de verkoop van de koopwoningen en bij de eerste verhuur voor huurwoningen. De prijsgrenzen zoals opgenomen in de “Beleidsregel prijsgrenzen en woningbouwprogrammering” van het jaar waarin de woningen op de markt komen is daarbij van toepassing. 

Bij particuliere sociale huur en middenhuur dient – zowel naar de gemeente toe als naar de eerste huurders - een onderbouwing van de puntentelling conform het WWS te worden overlegd. 

Om te waarborgen dat de woningen in de vooraf (in de anterieure overeenkomst) overeengekomen prijssegmenten in de markt worden gezet dient de initiatiefnemer de woningprijzen voorafgaande aan het in de verkoop zetten aan de gemeente (afdeling Wonen) te overleggen. Pas na fiattering vanuit de gemeente mogen de woningen in de verkoop worden gezet. Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en de (betaalbare) prijscategorieën staan ook opgenomen in het omgevingsplan. 

Koopwoningen in de categorie “Betaalbaar” nader toegelicht

Sociale koopwoning

Voor de sociale koopwoning met een prijsgrens van € 260.000 (prijspeil 2025)  – een woning bedoeld voor jonge (vaak nog alleenstaande) starters met een laag inkomen - geldt dat deze niet groter mag zijn dan ca. 70m2 BVO en de kavel niet groter mag zijn dan ca. 100m2. In bijna alle gevallen betreft het een fabrieksmatig geproduceerde woning. Voor deze categorie is overigens een separate beschrijving gemaakt waarin is aangegeven waar woningen in deze categorie aan moeten voldoen. Ook zijn er een aantal voorbeelden van dergelijke woningen van regionale bouwers bijgevoegd. 

• Doelgroep voor de sociale koopwoning zijn 1 of 2 persoonshuishoudens met een inkomen van maximaal 1,25 keer het DEAB inkomen (in 2025: € 68.560,--).

Betaalbare koop 1 “Starterswoning”

De categorie betaalbare koop met en prijs van maximaal € 305.000 is ook een kleinere woning die bedoeld is voor starters waarbij geen verdere inkomensgrens van toepassing is. Hier gaat het vaak om de tussenwoningen van een rij of een wat kleiner appartement. Deze categorie is een “stepstone” tussen de categorie sociale koop (klein en voor en bepaalde inkomensgroep) en de categorie Betaalbare koop 2 regio Achterhoek.

Betaalbare koop 2 Regio Achterhoek

De regio Achterhoek heeft een eigen bovengrens voor de categorie betaalbaar ingesteld omdat de rijksnorm voor betaalbare woningen niet goed aansluit bij de woningmarkt in de Achterhoek. Deze grens bedraagt in 2025 € 370.000. In de Woondeal met rijk en provincie is overeengekomen dat wij in de regio 66% van de opgave tot maximaal deze prijsgrens zullen gaan realiseren. Qua woningtype kan hierbij gedacht worden aan de hoekwoning van een rij, een middelgroot appartement of een kleine tweekapper (1 laag met kap) voor bijvoorbeeld senioren. 

Voor al deze prijssegmenten die onder de categorie “Betaalbaar” vallen geldt dat het belangrijk is om ervoor te zorgen dat de prijs/kwaliteit van het product passend is bij de prijscategorie. 

Grootte van de woning in relatie tot de prijsgrenzen

Sociaal en betaalbaar bouwen vraagt om een goed besef aan de voorkant van de ontwikkeling over de grootte van de woningen en de kavels in relatie tot de prijsgrenzen.

Voorbeeld:

Stel er wordt gerekend met een gemiddelde prijs per m2 van € 4.000. Dan kan een woning in de categorie betaalbare koop categorie 1 (max € 310.000) circa 75 m2 zijn en voor een betaalbare koopwoning categorie 2 (max € 370.000) circa 90 m2. 
Bij een lagere m2-prijs kan de woning groter zijn. 

De woningbouwcategorie wordt door de gemeente niet aangepast als de kostprijs en het ontwerp van de woning uiteindelijk financieel niet blijkt te passen binnen het afgesproken prijssegment. Met andere woorden: zorg dat het ontwerp passend is bij het prijssegment. 

Voor huurwoningen wordt aangeraden om al vrij vroeg in het ontwerp-proces de puntentelling behorend bij het Woningwaarderingsstelstel (WWS) te doorlopen. Dit geeft een indicatie van de maximale huurprijs. Nu de Wet betaalbare huur in werking is getreden zal de verhuurder deze telling bij het ingaan van de huur ook moeten overhandigen aan de huurder. 

De check kunt u op de website van de Huurcommissie vinden.

Instandhoudings- en meldingsplicht

Omdat het belangrijk is dat de sociale huurwoningen langdurig voor de betreffende inkomensdoelgroepen bereikbaar blijven is in de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting een instandhoudingsplicht opgenomen van tenminste 25 jaar. Dit geldt zowel voor corporatiewoningen als ook voor particuliere woningen. 
Een en ander wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. 

Zelfbewoningsplicht

Voor de nieuwbouw koopwoningen met een verkoopprijs tot de grens van de betaalbare koop categorie 2 geldt dat deze woningen minimaal de eerste vijf jaar door de kopers zelf bewoond moeten worden. Dit wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst en moet met een kettingbeding worden vastgelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte.

Anti-speculatiebeding

Een anti-speculatiebeding is bedoeld om te voorkomen dat een woning wordt gekocht voor speculatieve doeleinden. In feite is een anti-speculatiebeding alleen nodig als de woning qua woonoppervlakte, kavelgrootte en/of afwerkingsniveau niet passend is in het prijssegment waarin deze geprogrammeerd wordt. Voor gemeentelijke grond wordt deze voorwaarde opgenomen in de anterieure overeenkomst en moet deze ook worden opgenomen in de vorm van een kettingbeding in de koopovereenkomst en de leveringsakte. 

Gemeente Oost Gelre, februari 2025